Skatt ved utleie av egen bolig

Kort svar: Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, målt etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Leier du ut mer enn halvparten, hele boligen eller en sekundærbolig, er overskuddet skattepliktig som alminnelig inntekt (22 %). Ved korttidsutleie av egen bolig i perioder under 30 dager er inntekt inntil 15 000 kroner i året skattefri, og 85 % av beløpet over er skattepliktig. Beløpsgrenser og regler kan endres, så sjekk alltid gjeldende regler hos Skatteetaten.

Skattereglene for utleie avhenger av tre spørsmål: Hva leier du ut, hvor stor del av eiendommen er det, og hvor lenge leies den ut av gangen? Denne guiden går gjennom hovedreglene og viser med eksempler hvordan de virker i praksis.

Hvilke skatteregler gjelder for utleie?

Tabellen gir en oversikt over hovedreglene for privatpersoner.

Når er utleie av egen bolig skattefri?

Hovedregelen er at du kan leie ut en del av boligen du selv bor i skattefritt, så lenge du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi.

Hva betyr «målt etter utleieverdi»?

Det er ikke kvadratmeterne alene som avgjør, men hva de ulike delene av boligen ville kostet å leie. En nyoppusset hovedetasje med utsikt kan ha høyere utleieverdi per kvadratmeter enn en kjellerleilighet. Derfor kan du i noen tilfeller leie ut mer enn halvparten av arealet og likevel være innenfor regelen, eller motsatt.

Eksempel: sokkelleilighet i enebolig

Kari bor i en enebolig og leier ut sokkelleiligheten. Sokkelen utgjør om lag en tredjedel av boligens utleieverdi. Leieinntekten er da skattefri, og hun trenger ikke føre den opp som inntekt. Hun får heller ikke fradrag for kostnader knyttet til utleiedelen.

Når blir leieinntekten skattepliktig?

Leier du ut halvparten eller mer av egen bolig, hele boligen eller en sekundærbolig, er inntekten skattepliktig. Det er overskuddet som skattlegges, altså leieinntekter minus fradragsberettigede kostnader.

Hvilke kostnader kan trekkes fra?

Ved skattepliktig utleie kan du som hovedregel trekke fra kostnader som gjelder utleien, for eksempel:

• vedlikehold og reparasjoner som setter boligen tilbake i samme stand
• kommunale avgifter og eiendomsskatt
• forsikring
• felleskostnader (den delen som ikke er renter og avdrag)
• strøm og internett dersom det er inkludert i leien
• annonsering og andre utgifter til å finne leietaker

Påkostninger som gjør boligen bedre enn den var, for eksempel et nytt og større bad, er ikke vanlig fradrag. De legges til boligens inngangsverdi.

Renter på boliglån gir fradrag på vanlig måte, uavhengig av om boligen leies ut.

Eksempel: hele leiligheten leies ut

Ola flytter til en annen by for jobb og leier ut leiligheten sin i Oslo for 15 000 kroner i måneden. Over et år blir det 180 000 kroner. Han har 40 000 kroner i fradragsberettigede kostnader. Overskuddet er 140 000 kroner, og skatten blir 22 % av det, altså 30 800 kroner.

Tallene er et forenklet regneeksempel. Din egen skatt avhenger av faktiske inntekter og kostnader.

Hva gjelder for korttidsutleie?

Leier du ut egen bolig i perioder kortere enn 30 dager av gangen, for eksempel via en utleieplattform, gjelder egne regler:

• Inntekter inntil 15 000 kroner i året er skattefrie.
• Av beløpet over 15 000 kroner er 85 % skattepliktig.
• Du får ikke fradrag for faktiske kostnader etter denne metoden.

Eksempel: korttidsutleie

Emma leier ut leiligheten sin i til sammen fem helger i året og har 50 000 kroner i leieinntekter.

Regneeksemplet bygger på beløpsgrensene over. Grensene kan endres i statsbudsjettet, så sjekk gjeldende satser hos Skatteetaten før du fyller ut skattemeldingen.

Vurderer du korttidsleie i stedet for vanlig utleie, kan du lese Korttidsleie vs. langtidsleie. Husk også at borettslag og sameier kan ha egne regler for korttidsutleie.

Hvordan fører du utleie i skattemeldingen?

Skattepliktige leieinntekter skal føres i skattemeldingen. Skatteetaten har egne veiledere for utleie av bolig og fritidsbolig. Noen plattformer for korttidsutleie rapporterer inntekter direkte til Skatteetaten, men det er alltid ditt ansvar å kontrollere at opplysningene stemmer.

Tips:

• Ta vare på kontrakter, kontoutskrifter og kvitteringer.
• Skill tydelig mellom vedlikehold og påkostning.
• Før kostnadene på riktig år.

Påvirker utleie skatten ved salg?

Gevinst ved salg av egen bolig er som hovedregel skattefri dersom du har eid boligen i minst ett år og selv har brukt den som bolig i minst ett av de siste to årene før salget. Har du leid ut deler av boligen, eller hele boligen i lengre tid, kan det påvirke skatteplikten ved salg. Sjekk reglene hos Skatteetaten før du selger.

Påvirker utleie formuesskatten?

Formuesverdien beregnes ulikt for primærbolig og sekundærbolig. Leier du ut en bolig du ikke selv bor i, regnes den normalt som sekundærbolig, som har høyere formuesverdi. Det kan få betydning dersom du betaler formuesskatt.

Oppsummert

• Under halvparten av egen bolig (etter utleieverdi): skattefritt.
• Halvparten eller mer, hele boligen eller sekundærbolig: overskuddet skattlegges med 22 %.
• Korttidsutleie av egen bolig: inntil 15 000 kroner skattefritt, 85 % av resten skattepliktig.
• Sjekk alltid de gjeldende reglene hos Skatteetaten.

Skal du i gang med utleie, se den komplette guiden for utleiere eller utleiebolig som investering. Det er gratis å legge ut annonse på Leieno.

Dette er generell informasjon og ikke skattefaglig rådgivning. Skattereglene og beløpsgrensene kan endres fra år til år. Sjekk alltid gjeldende regler på skatteetaten.no, eller kontakt en regnskapsfører for din konkrete situasjon.

Kilder

• Skatteetaten: Utleie av bolig
• Skatteetaten
• Regjeringen: statsbudsjettet og skatteopplegget
• Husleieloven (Lovdata)