Depositum: regler og depositumskonto

Kort svar: Ved leie av bolig kan depositumet være maks seks måneders husleie, og pengene skal stå på en egen depositumskonto i leietakers navn (husleieloven § 3-5). Verken utleier eller leietaker kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer. I stedet for kontant depositum kan partene avtale en garanti, for eksempel fra bank eller fra NAV/kommunen.

Depositum er en sikkerhet for utleier dersom leietaker ikke betaler leie, skader boligen eller ikke rydder ved utflytting. Samtidig skal reglene beskytte leietaker mot at pengene forsvinner. Her går vi gjennom hva loven sier, hvordan depositumskonto fungerer, og hvordan oppgjøret skjer når leieforholdet er over.

Hvor mye depositum kan utleier kreve?

Husleieloven § 3-5 setter en øvre grense på seks måneders leie for boliger. Det er ingen nedre grense, og depositum er heller ikke påbudt. I praksis er tre måneders leie vanlig, men det varierer med boligtype og marked.

Tabellen er regneeksempler. Hva som er rimelig, avhenger av boligen og leieforholdet.

Hva med forskuddsleie?

Leie kan som hovedregel ikke kreves betalt for mer enn én måned om gangen på forskudd. Det er altså ikke lov å omgå depositumsreglene ved å kreve flere måneders leie på forhånd.

Hva er en depositumskonto?

En depositumskonto er en særskilt bankkonto som opprettes i leietakers navn, men som er sperret slik at ingen av partene kan disponere pengene alene. De fleste banker tilbyr dette, ofte med digital opprettelse og signering.

Viktige regler:

• Kontoen skal stå i leietakers navn.
• Rentene tilfaller leietaker.
• Utgiftene ved å opprette kontoen skal etter loven dekkes av utleier.
• Utleier skal ikke ha pengene på sin egen konto. Det gjelder selv om leietaker skulle gå med på det.

Krever en utleier at depositum betales til en privat konto, eller kontant, er det et alvorlig varselsignal. Det er en vanlig fremgangsmåte ved leiesvindel. Les mer i guiden Slik unngår du leiesvindel.

Hvilke alternativer finnes til kontant depositum?

Depositumsgaranti fra NAV eller kommunen

Personer som ikke har mulighet til å betale depositum selv, kan søke NAV eller kommunen om garanti eller lån til depositum. Det er en behovsprøvd ordning, og vilkårene og garantibeløpet kan variere. Utleier bør lese garantien nøye, særlig hva den dekker og hvor lenge den varer.

Garanti fra bank eller garantiselskap

Det finnes også kommersielle garantiordninger der leietaker betaler et gebyr i stedet for å sette inn hele depositumet. For utleier er det viktig å sjekke vilkårene, særlig hvilke krav som dekkes og hvordan et krav meldes.

Hva kan depositumet dekke?

Depositumet kan brukes til å dekke krav utleier har mot leietaker som følge av leieforholdet, for eksempel:

• ubetalt husleie
• skader på boligen ut over vanlig slitasje
• manglende rengjøring eller rydding ved utflytting
• utgifter til å skifte lås dersom nøkler ikke leveres tilbake

Depositumet kan ikke brukes til å dekke vanlig slitasje. En bolig som har vært bebodd i flere år, vil naturlig ha merker i gulv og vegger. Det er utleiers kostnad.

Hvordan fungerer oppgjøret ved utflytting?

1. Utflyttingsbefaring: Gå gjennom boligen sammen, og sammenlign med protokollen fra innflytting.
2. Enighet: Er dere enige om at det ikke er krav, signerer begge på at banken kan utbetale depositumet til leietaker.
3. Uenighet: Har utleier krav, bør det fremmes skriftlig og begrunnet, gjerne med bilder og kvitteringer.

Husleieloven § 3-5 har regler for når banken kan betale ut til utleier uten leietakers samtykke. Kort fortalt kan det skje når kravet er avgjort, eller når leietaker ikke har tatt rettslige skritt innen en bestemt frist etter å ha fått et skriftlig krav. Les ordlyden i paragrafen dersom du er i en slik situasjon.

Når bør depositumet være tilbakebetalt?

Det finnes ingen fast frist for når depositumet skal være utbetalt dersom partene er enige, men oppgjøret bør skje raskt etter at boligen er overlevert og befart. Uenighet om depositum er en av de vanligste sakene for Husleietvistutvalget (HTU).

Slik unngår du tvist om depositum

• Lag en innflyttingsprotokoll med bilder, og signer den begge to.
• Skriv i kontrakten hva leietaker har ansvar for ved utflytting, for eksempel vask og maling.
• Ta bilder ved utflytting, gjerne med dato.
• Hold all kommunikasjon om skader og krav skriftlig.
• Skill mellom slitasje og skade. Vanlig slitasje kan ikke trekkes.

Hva gjør du som leietaker?

• Betal aldri depositum før du har sett boligen og signert kontrakt.
• Betal bare til en depositumskonto i ditt eget navn.
• Ta egne bilder ved innflytting.
• Si fra skriftlig om feil og mangler så fort du oppdager dem.

Oppsummert

Skal du skrive kontrakt, se Husleiekontrakt: mal og hva den må inneholde. Som utleier kan du lese den komplette guiden for utleie og legge ut annonse gratis. Flere korte svar finner du under spørsmål og svar.

Dette er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning. Sjekk gjeldende lovtekst på Lovdata, og ta kontakt med Husleietvistutvalget eller en jurist ved konkrete spørsmål.

Kilder

• Husleieloven § 3-5 om depositum (Lovdata)
• Husleieloven (Lovdata)
• Husleietvistutvalget (HTU)
• Forbrukerrådet
• NAV – økonomisk hjelp og bolig