Questions and answers about renting

Kort sjekkliste:

1. Sjekk at du har lov til å leie ut (borettslag og sameier kan ha egne regler).
2. Finn riktig pris – se leieprisindeksen for kommunen og bydelen.
3. Legg ut en gratis annonse på Leieno med gode bilder og ærlig beskrivelse.
4. Hold visning, sjekk ID og referanser, og skriv kontrakt.
5. Opprett depositumskonto og fyll ut innflyttingsprotokoll sammen med leietaker.

Les hele guiden om å leie ut boligen din.

• Enebolig/rekkehus: du står selv for bygningsforsikringen.
• Borettslag og sameie: bygningen er som regel forsikret felles, men sjekk vilkårene ved utleie.
• Møblert utleie: egen innboforsikring for dine møbler og hvitevarer.

Opplys alltid forsikringsselskapet om at boligen leies ut – ellers kan du risikere avkortning ved skade. Det er lurt å kreve i kontrakten at leietaker har innboforsikring.

Fordelingen følger av husleieloven § 5-3 (leiers vedlikeholdsplikt) og § 5-4 (utleiers vedlikeholdsplikt). Ved boligleie kan leier bare påta seg mer vedlikehold enn loven sier hvis det er avtalt og rimelig.

Skader leietaker selv har forårsaket ut over vanlig slit, kan utleier kreve erstattet. Meld fra om feil og mangler skriftlig, så det er dokumentert.

«Gode grunner» kan for eksempel være førerhund eller andre helsemessige behov. En katt i en enebolig vurderes annerledes enn en stor hund i en blokk med allergikere.

Det er lurt å avklare husdyr skriftlig før kontrakten signeres. Se husleieloven § 5-8 på Lovdata. På Leieno kan utleier krysse av for «Husdyr tillatt» i annonsen.

Ta med:

• Tilstand rom for rom (vegger, gulv, hvitevarer, bad)
• Datert foto av eventuelle skader
• Strømmålerens stand og antall nøkler
• Inventarliste ved møblert utleie

Bruk samme skjema som utflyttingsprotokoll når leieforholdet avsluttes. Les mer i guiden om husleiekontrakt.

Typiske varselsignaler:

• Prisen er langt under det som er vanlig i området – sjekk leieprisene.
• Utleier kan ikke vise boligen og vil sende nøkler i posten.
• Krav om betaling via pengeoverføringstjenester eller til utenlandsk konto.
• Depositum skal ikke betales til utleiers private konto, men til en depositumskonto i ditt navn.

Ser du en mistenkelig annonse på Leieno, bruk «Rapporter annonse». Er du svindlet, anmeld til politiet. Les mer i Slik unngår du leiesvindel.

Har du en konto, samles alle samtaler under Meldinger. Skriv kort hvem du er, hvor mange som skal bo der, ønsket innflyttingsdato og når du kan komme på visning – da øker sjansen for svar.

Noen utleiere velger også å vise telefonnummer eller e-post i annonsen.

Innboforsikring dekker typisk innbrudd, brann og vannskade på egne ting, og har gjerne en ansvarsdel som kan dekke skade du påfører boligen eller andre. Mange utleiere krever innboforsikring i kontrakten. Sammenlign vilkår og egenandel hos flere selskaper, og se Forbrukerrådet for råd.

Søk hos ditt lokale NAV-kontor før du signerer, og avklar med utleier at en garanti godtas – utleier kan avtale at depositum skal stilles som kontanter. Les vilkårene nøye: en garanti dekker ofte bare bestemte krav og har en tidsbegrensning.

Mer om depositum: Depositum – regler og depositumskonto.

Sjekkliste:

• Vask grundig (inkludert skap, hvitevarer og bad).
• Fjern egne ting og reparer skader du selv har forårsaket.
• Les av strømmåler og noter det i protokollen.
• Avtal hvordan depositumet skal frigis.

Reglene om tilbakelevering står i husleieloven kapittel 10.

Husleietvistutvalget er et rimeligere og raskere alternativ til domstolene. En avgjørelse fra HTU har samme virkning som en dom hvis den ikke bringes inn for tingretten. Se htu.no for hvilke saker de behandler og gjeldende gebyrer.

Typiske tvister gjelder depositum, mangler ved boligen, oppsigelse og husleieøkning.

Loven regulerer blant annet depositum, husleieøkning, vedlikehold, framleie, oppsigelse og tilbakelevering. Noen typer leie har særregler, for eksempel leie av hybel i utleiers egen bolig og korttidsutleie til ferie.

Les hele loven på Lovdata: husleieloven.

Finn kontraktsmalen hos Forbrukerrådet. Hver av partene kan kreve at leieavtalen blir skriftlig.

Viktige punkter i kontrakten:

• Tidsbestemt eller tidsubestemt leie
• Husleie, hva som er inkludert (strøm, internett) og forfallsdato
• Depositum og depositumskonto
• Husdyr, røyking og framleie
• Innflyttingsprotokoll som vedlegg

Les Husleiekontrakt: mal og hva den må inneholde.

Loven har enkelte unntak fra treårsregelen, blant annet for leie av hybel og bolig i samme hus som utleier selv bor i – se husleieloven § 9-3. En tidsbestemt avtale kan bare sies opp i leieperioden hvis det er avtalt i kontrakten.

Er en tidsbestemt kontrakt inngått for kortere tid enn loven tillater, regnes den som tidsubestemt. Les mer i husleieloven kapittel 9.

Oppsigelsesfristen regnes fra utgangen av den måneden oppsigelsen ble gitt. Partene kan avtale en annen frist, men ved boligleie kan ikke utleiers frist være kortere enn leietakers.

Se husleieloven § 9-6 og kapittel 9.

Oppfyller ikke oppsigelsen formkravene, er den ugyldig. Protesterer leietaker innen fristen, må utleier bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolene for å få oppsigelsen prøvd.

Reglene står i husleieloven kapittel 9. Ved alvorlig mislighold, som manglende betaling, kan utleier i stedet heve avtalen.

Framleie av hele boligen ved midlertidig fravær, for eksempel på grunn av jobb eller studier, krever også samtykke, men utleier kan bare nekte av saklige grunner. Avtal alltid framleie skriftlig.

Les husleieloven kapittel 7 om framleie.

Depositumet skal ikke betales til utleiers private konto. Vanlig depositum er tre måneders husleie, men loven tillater opptil seks. I stedet for kontanter kan partene avtale garanti, for eksempel fra NAV eller en bank.

Se husleieloven § 3-5 på Lovdata og guiden Depositum: regler og depositumskonto.

Ingen av partene kan disponere kontoen alene i leieperioden. Er dere uenige om et krav mot depositumet, må utleier fremme kravet for Husleietvistutvalget eller domstolene innen fristen i loven – ellers kan banken utbetale beløpet til leietaker.

Se husleieloven § 3-5 og htu.no.

Økningen kan ikke være større enn endringen i KPI siden forrige fastsettelse av leien. Du finner KPI-tall hos SSB.

Se husleieloven § 4-2. Vil utleier øke mer enn KPI, gjelder reglene om gjengs leie.

Begge parter kan kreve tilpasning til gjengs leie, også leietaker hvis leien er høyere enn markedsnivået. Uenighet om hva som er gjengs leie kan bringes inn for Husleietvistutvalget.

Se husleieloven § 4-3 og sammenlign med leieprisindeksen.

Det er utleieverdien – ikke bare arealet – som avgjør. En sokkelleilighet kan derfor være skattefri selv om den er stor, så lenge utleieverdien er under halvparten av hele boligens.

Reglene kan endres. Sjekk alltid Skatteetaten om utleie av bolig og les Skatt ved utleie av egen bolig.

Renter på lån er fradragsberettiget på vanlig måte. Påkostninger (standardheving) kan ikke trekkes fra direkte, men påvirker gevinstberegningen ved salg. Før inntekter og kostnader i skattemeldingen.

Satser og regler endres – se Skatteetaten om utleie av bolig.

Regelen gjelder egen bolig du selv bor i. Korttidsutleie av sekundærbolig beskattes etter de vanlige reglene for utleie. Borettslag og sameier kan også ha regler som begrenser korttidsutleie.

Se Skatteetaten om utleie av bolig og Korttidsleie vs. langtidsleie.

Leieno har ingen betalte annonser, ingen provisjon og ingen skjulte gebyrer. Leietakere kontakter deg direkte. Les mer på Lei ut gratis og Om Leieno.

Velg sted i søket – hele Norge, et fylke eller en kommune – så tilpasser resultatene seg. Oslo har i tillegg egne sider for alle de 15 bydelene. Se for eksempel leiebolig i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger, eller leieprisindeksen per kommune.

1. Registrer deg og klikk på lenken i bekreftelses-e-posten.
2. Gå til Ny annonse og fyll inn type, adresse, størrelse og pris.
3. Last opp bilder – det første blir hovedbildet.
4. Forhåndsvis og publiser.

Tips: Slik skriver du en god utleieannonse.

Fikk du ikke e-posten? Sjekk søppelpost, og be om en ny lenke fra Innstillinger. Utleiere som har bekreftet både e-post og telefonnummer, vises med merket «Bekreftet utleier».

Når boligen er utleid, marker annonsen som «Utleid» i Mine annonser – da slipper du flere henvendelser. Du kan også avpublisere eller slette annonsen når som helst.

Rapporter særlig hvis utleier ber om betaling før visning, ikke kan vise boligen eller ønsker å flytte kommunikasjonen til andre kanaler. Les Slik unngår du leiesvindel, eller kontakt oss.

Slettingen kan ikke angres. Les mer om hvilke opplysninger vi lagrer og hvor lenge i personvernerklæringen. Har du spørsmål, kontakt oss.