Hopp til hovedinnhold

Spørsmål og svar

Spørsmål og svar om leie og utleie

Korte svar først, deretter utdyping og lenker til kildene. Svarene bygger på husleieloven og informasjon fra Skatteetaten og Forbrukerrådet.

For utleiere

Hvordan leier jeg ut boligen min?

Kort svar: Sett en realistisk leiepris, ta gode bilder og publiser en annonse. Hold visning, velg leietaker og skriv en skriftlig husleiekontrakt med depositumskonto og innflyttingsprotokoll før nøkkeloverlevering.

Kort sjekkliste:

  1. Sjekk at du har lov til å leie ut (borettslag og sameier kan ha egne regler).
  2. Finn riktig pris – se leieprisindeksen for kommunen og bydelen.
  3. Legg ut en gratis annonse på Leieno med gode bilder og ærlig beskrivelse.
  4. Hold visning, sjekk ID og referanser, og skriv kontrakt.
  5. Opprett depositumskonto og fyll ut innflyttingsprotokoll sammen med leietaker.

Les hele guiden om å leie ut boligen din.

Hvilken forsikring trenger jeg som utleier?

Kort svar: Som eier bør du ha bygningsforsikring (husforsikring) og si fra til forsikringsselskapet at boligen leies ut. Leietakers eiendeler dekkes ikke av din forsikring – leietaker må ha egen innboforsikring.

  • Enebolig/rekkehus: du står selv for bygningsforsikringen.
  • Borettslag og sameie: bygningen er som regel forsikret felles, men sjekk vilkårene ved utleie.
  • Møblert utleie: egen innboforsikring for dine møbler og hvitevarer.

Opplys alltid forsikringsselskapet om at boligen leies ut – ellers kan du risikere avkortning ved skade. Det er lurt å kreve i kontrakten at leietaker har innboforsikring.

Hvem har ansvar for vedlikehold i en leiebolig?

Kort svar: Utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen og eiendommen. Leietaker skal ta vare på boligen og står for enklere vedlikehold som låser, kraner, vannklosett, stikkontakter og brytere, med mindre annet er avtalt.

Fordelingen følger av husleieloven § 5-3 (leiers vedlikeholdsplikt) og § 5-4 (utleiers vedlikeholdsplikt). Ved boligleie kan leier bare påta seg mer vedlikehold enn loven sier hvis det er avtalt og rimelig.

Skader leietaker selv har forårsaket ut over vanlig slit, kan utleier kreve erstattet. Meld fra om feil og mangler skriftlig, så det er dokumentert.

Kan utleier nekte leietaker å ha husdyr?

Kort svar: Utleier kan forby husdyr i kontrakten, men leietaker kan likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleier eller andre brukere av eiendommen (husleieloven § 5-8).

«Gode grunner» kan for eksempel være førerhund eller andre helsemessige behov. En katt i en enebolig vurderes annerledes enn en stor hund i en blokk med allergikere.

Det er lurt å avklare husdyr skriftlig før kontrakten signeres. Se husleieloven § 5-8 på Lovdata. På Leieno kan utleier krysse av for «Husdyr tillatt» i annonsen.

Hva er en innflyttingsprotokoll, og trenger jeg en?

Kort svar: En innflyttingsprotokoll er et skriftlig dokument der utleier og leietaker sammen beskriver boligens tilstand, gjerne med bilder og målerstand, ved innflytting. Den er ikke lovpålagt, men gjør det mye enklere å løse uenighet om skader og depositum ved utflytting.

Ta med:

  • Tilstand rom for rom (vegger, gulv, hvitevarer, bad)
  • Datert foto av eventuelle skader
  • Strømmålerens stand og antall nøkler
  • Inventarliste ved møblert utleie

Bruk samme skjema som utflyttingsprotokoll når leieforholdet avsluttes. Les mer i guiden om husleiekontrakt.

Til innholdet

For leietakere

Hvordan unngår jeg leiesvindel?

Kort svar: Betal aldri depositum eller husleie før du har sett boligen og signert kontrakt. Vær skeptisk til utleiere som er «i utlandet», som bare vil kommunisere utenfor nettstedet eller som presser på for rask betaling.

Typiske varselsignaler:

  • Prisen er langt under det som er vanlig i området – sjekk leieprisene.
  • Utleier kan ikke vise boligen og vil sende nøkler i posten.
  • Krav om betaling via pengeoverføringstjenester eller til utenlandsk konto.
  • Depositum skal ikke betales til utleiers private konto, men til en depositumskonto i ditt navn.

Ser du en mistenkelig annonse på Leieno, bruk «Rapporter annonse». Er du svindlet, anmeld til politiet. Les mer i Slik unngår du leiesvindel.

Hvordan kontakter jeg en utleier på Leieno?

Kort svar: Bruk meldingsskjemaet på annonsesiden. Du trenger ikke konto: som gjest får du en e-post med en personlig lenke der du kan lese og svare på utleiers svar.

Har du en konto, samles alle samtaler under Meldinger. Skriv kort hvem du er, hvor mange som skal bo der, ønsket innflyttingsdato og når du kan komme på visning – da øker sjansen for svar.

Noen utleiere velger også å vise telefonnummer eller e-post i annonsen.

Trenger jeg innboforsikring når jeg leier?

Kort svar: Ja, det anbefales sterkt. Utleiers forsikring dekker bygningen, ikke dine eiendeler, og en innboforsikring dekker også ofte ansvar hvis du for eksempel forårsaker en vannskade.

Innboforsikring dekker typisk innbrudd, brann og vannskade på egne ting, og har gjerne en ansvarsdel som kan dekke skade du påfører boligen eller andre. Mange utleiere krever innboforsikring i kontrakten. Sammenlign vilkår og egenandel hos flere selskaper, og se Forbrukerrådet for råd.

Kan jeg få hjelp til depositum fra NAV eller kommunen?

Kort svar: Ja, NAV-kontoret i kommunen kan etter en individuell vurdering gi garanti for depositum (leiegaranti) eller lån til depositum. Garantien erstatter kontantdepositumet og dekker utleiers krav etter de vilkårene som står i garantien.

Søk hos ditt lokale NAV-kontor før du signerer, og avklar med utleier at en garanti godtas – utleier kan avtale at depositum skal stilles som kontanter. Les vilkårene nøye: en garanti dekker ofte bare bestemte krav og har en tidsbegrensning.

Mer om depositum: Depositum – regler og depositumskonto.

Hva må jeg gjøre når jeg flytter ut av en leiebolig?

Kort svar: Boligen skal leveres tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved innflytting, bortsett fra vanlig slit og elde. Lever alle nøkler og gå gjennom en utflyttingsprotokoll sammen med utleier.

Sjekkliste:

  • Vask grundig (inkludert skap, hvitevarer og bad).
  • Fjern egne ting og reparer skader du selv har forårsaket.
  • Les av strømmåler og noter det i protokollen.
  • Avtal hvordan depositumet skal frigis.

Reglene om tilbakelevering står i husleieloven kapittel 10.

Hva gjør jeg hvis jeg er uenig med utleier?

Kort svar: Prøv først å løse saken skriftlig og saklig. Kommer dere ikke til enighet om en boligleiesak, kan dere bringe den inn for Husleietvistutvalget (HTU), som mekler og avgjør tvister etter husleieloven.

Husleietvistutvalget er et rimeligere og raskere alternativ til domstolene. En avgjørelse fra HTU har samme virkning som en dom hvis den ikke bringes inn for tingretten. Se htu.no for hvilke saker de behandler og gjeldende gebyrer.

Typiske tvister gjelder depositum, mangler ved boligen, oppsigelse og husleieøkning.

Til innholdet

Kontrakt og oppsigelse

Hva gjelder husleieloven for?

Kort svar: Husleieloven gjelder avtaler om leie av husrom, både bolig og næringslokaler. Ved boligleie kan loven som hovedregel ikke fravikes til ugunst for leietaker, mens det ved næringsleie er stor avtalefrihet.

Loven regulerer blant annet depositum, husleieøkning, vedlikehold, framleie, oppsigelse og tilbakelevering. Noen typer leie har særregler, for eksempel leie av hybel i utleiers egen bolig og korttidsutleie til ferie.

Les hele loven på Lovdata: husleieloven.

Finnes det en gratis mal for husleiekontrakt?

Kort svar: Ja. Forbrukerrådet tilbyr en standard husleiekontrakt for bolig som er tilpasset husleieloven. Kontrakten bør være skriftlig og inneholde partene, boligen, leiepris, depositum, leieperiode og oppsigelsesvilkår.

Finn kontraktsmalen hos Forbrukerrådet. Hver av partene kan kreve at leieavtalen blir skriftlig.

Viktige punkter i kontrakten:

  • Tidsbestemt eller tidsubestemt leie
  • Husleie, hva som er inkludert (strøm, internett) og forfallsdato
  • Depositum og depositumskonto
  • Husdyr, røyking og framleie
  • Innflyttingsprotokoll som vedlegg

Les Husleiekontrakt: mal og hva den må inneholde.

Hva er forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt?

Kort svar: En tidsbestemt kontrakt slutter automatisk på en avtalt dato og må for bolig som hovedregel vare i minst tre år (husleieloven § 9-3). En tidsubestemt kontrakt løper til den sies opp, med tre måneders oppsigelsestid hvis ikke annet er avtalt.

Loven har enkelte unntak fra treårsregelen, blant annet for leie av hybel og bolig i samme hus som utleier selv bor i – se husleieloven § 9-3. En tidsbestemt avtale kan bare sies opp i leieperioden hvis det er avtalt i kontrakten.

Er en tidsbestemt kontrakt inngått for kortere tid enn loven tillater, regnes den som tidsubestemt. Les mer i husleieloven kapittel 9.

Hva er vanlig oppsigelsestid i en husleiekontrakt?

Kort svar: Hvis ikke annet er avtalt, er oppsigelsestiden tre måneder for både leietaker og utleier (husleieloven § 9-6). Tidsbestemte kontrakter må som hovedregel vare minst tre år.

Oppsigelsesfristen regnes fra utgangen av den måneden oppsigelsen ble gitt. Partene kan avtale en annen frist, men ved boligleie kan ikke utleiers frist være kortere enn leietakers.

Se husleieloven § 9-6 og kapittel 9.

Kan utleier si opp leietaker uten grunn?

Kort svar: Nei. Ved boligleie må utleiers oppsigelse være skriftlig, ha saklig grunn og være begrunnet. Leietaker kan protestere skriftlig, og opplysning om retten til å protestere skal stå i oppsigelsen.

Oppfyller ikke oppsigelsen formkravene, er den ugyldig. Protesterer leietaker innen fristen, må utleier bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolene for å få oppsigelsen prøvd.

Reglene står i husleieloven kapittel 9. Ved alvorlig mislighold, som manglende betaling, kan utleier i stedet heve avtalen.

Kan jeg framleie leiligheten jeg leier?

Kort svar: Ikke uten utleiers samtykke. Bor du selv i boligen, har du likevel rett til å framleie en del av den, og utleier kan bare nekte hvis det er saklig grunn, for eksempel at den nye personen er uegnet.

Framleie av hele boligen ved midlertidig fravær, for eksempel på grunn av jobb eller studier, krever også samtykke, men utleier kan bare nekte av saklige grunner. Avtal alltid framleie skriftlig.

Les husleieloven kapittel 7 om framleie.

Til innholdet

Økonomi, depositum og skatt

Hvor mye depositum kan utleier kreve?

Kort svar: Ved boligleie kan depositum være maks seks måneders husleie (husleieloven § 3-5). Pengene skal stå på en egen depositumskonto i leietakers navn.

Depositumet skal ikke betales til utleiers private konto. Vanlig depositum er tre måneders husleie, men loven tillater opptil seks. I stedet for kontanter kan partene avtale garanti, for eksempel fra NAV eller en bank.

Se husleieloven § 3-5 på Lovdata og guiden Depositum: regler og depositumskonto.

Hvem betaler for depositumskontoen, og når får leietaker pengene tilbake?

Kort svar: Utleier dekker kostnadene ved å opprette depositumskontoen, og rentene tilfaller leietaker. Ved utflytting frigis depositumet når begge parter er enige, eller når utleier ikke har fremmet krav innen lovens frist.

Ingen av partene kan disponere kontoen alene i leieperioden. Er dere uenige om et krav mot depositumet, må utleier fremme kravet for Husleietvistutvalget eller domstolene innen fristen i loven – ellers kan banken utbetale beløpet til leietaker.

Se husleieloven § 3-5 og htu.no.

Hvor mye og hvor ofte kan husleien økes?

Kort svar: Husleien kan reguleres i takt med konsumprisindeksen (KPI) én gang i året, tidligst ett år etter forrige regulering. Det krever minst én måneds skriftlig varsel (husleieloven § 4-2).

Økningen kan ikke være større enn endringen i KPI siden forrige fastsettelse av leien. Du finner KPI-tall hos SSB.

Se husleieloven § 4-2. Vil utleier øke mer enn KPI, gjelder reglene om gjengs leie.

Kan utleier øke husleien mer enn KPI?

Kort svar: Ja, men bare til «gjengs leie» – det vanlige leienivået for tilsvarende boliger i området. Det kan kreves når leien har stått uendret (bortsett fra KPI-regulering) i minst to år og seks måneder, med seks måneders skriftlig varsel (husleieloven § 4-3).

Begge parter kan kreve tilpasning til gjengs leie, også leietaker hvis leien er høyere enn markedsnivået. Uenighet om hva som er gjengs leie kan bringes inn for Husleietvistutvalget.

Se husleieloven § 4-3 og sammenlign med leieprisindeksen.

Må jeg betale skatt når jeg leier ut deler av egen bolig?

Kort svar: Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i (målt etter utleieverdi), er leieinntekten skattefri. Leier du ut mer, eller en sekundærbolig, er inntekten skattepliktig.

Det er utleieverdien – ikke bare arealet – som avgjør. En sokkelleilighet kan derfor være skattefri selv om den er stor, så lenge utleieverdien er under halvparten av hele boligens.

Reglene kan endres. Sjekk alltid Skatteetaten om utleie av bolig og les Skatt ved utleie av egen bolig.

Hvordan beskattes utleie av sekundærbolig?

Kort svar: Overskuddet ved utleie av sekundærbolig er skattepliktig som alminnelig inntekt (22 %). Du trekker fra kostnader som vedlikehold, kommunale avgifter, felleskostnader og forsikring, men ikke påkostninger som øker standarden.

Renter på lån er fradragsberettiget på vanlig måte. Påkostninger (standardheving) kan ikke trekkes fra direkte, men påvirker gevinstberegningen ved salg. Før inntekter og kostnader i skattemeldingen.

Satser og regler endres – se Skatteetaten om utleie av bolig.

Hvordan beskattes korttidsutleie av egen bolig, for eksempel via Airbnb?

Kort svar: Ved korttidsutleie av egen bolig (perioder under 30 dager) er inntekter inntil 15 000 kroner i året skattefrie (Skatte-ABC 2026). Av beløpet over 15 000 kroner er 85 % skattepliktig. Grensene kan endres, så sjekk alltid skatteetaten.no.

Regelen gjelder egen bolig du selv bor i. Korttidsutleie av sekundærbolig beskattes etter de vanlige reglene for utleie. Borettslag og sameier kan også ha regler som begrenser korttidsutleie.

Se Skatteetaten om utleie av bolig og Korttidsleie vs. langtidsleie.

Til innholdet

Om Leieno

Koster det noe å annonsere på Leieno?

Kort svar: Nei. Det er gratis å legge ut annonser for bolig og næringslokaler på Leieno, og vi tar ingen provisjon når du får leietaker.

Leieno har ingen betalte annonser, ingen provisjon og ingen skjulte gebyrer. Leietakere kontakter deg direkte. Les mer på Lei ut gratis og Om Leieno.

Hvor i Norge kan jeg leie ut og finne bolig på Leieno?

Kort svar: Leieno dekker hele Norge. Du kan legge ut annonser i alle kommuner og søke etter leiebolig i hele landet, per fylke eller per kommune.

Velg sted i søket – hele Norge, et fylke eller en kommune – så tilpasser resultatene seg. Oslo har i tillegg egne sider for alle de 15 bydelene. Se for eksempel leiebolig i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger, eller leieprisindeksen per kommune.

Hvordan publiserer jeg en annonse på Leieno?

Kort svar: Registrer en gratis konto og bekreft e-postadressen din. Fyll deretter ut annonsen steg for steg, last opp bilder, forhåndsvis og trykk «Publiser».

  1. Registrer deg og klikk på lenken i bekreftelses-e-posten.
  2. Gå til Ny annonse og fyll inn type, adresse, størrelse og pris.
  3. Last opp bilder – det første blir hovedbildet.
  4. Forhåndsvis og publiser.

Tips: Slik skriver du en god utleieannonse.

Hvorfor må jeg bekrefte e-postadressen min?

Kort svar: Bekreftet e-post kreves før du kan publisere annonser. Det gjør det vanskeligere å lage falske kontoer for svindel og spam, og sikrer at du faktisk mottar meldinger fra leietakere.

Fikk du ikke e-posten? Sjekk søppelpost, og be om en ny lenke fra Innstillinger. Utleiere som har bekreftet både e-post og telefonnummer, vises med merket «Bekreftet utleier».

Hvor lenge ligger annonsen ute?

Kort svar: En annonse er aktiv i 60 dager. Når den har utløpt, kan du fornye den gratis fra Mine annonser.

Når boligen er utleid, marker annonsen som «Utleid» i Mine annonser – da slipper du flere henvendelser. Du kan også avpublisere eller slette annonsen når som helst.

Hva gjør jeg hvis jeg ser en mistenkelig annonse?

Kort svar: Trykk «Rapporter annonse» på annonsesiden og velg årsak. Vi går gjennom rapporter og kan skjule annonsen og blokkere kontoen.

Rapporter særlig hvis utleier ber om betaling før visning, ikke kan vise boligen eller ønsker å flytte kommunikasjonen til andre kanaler. Les Slik unngår du leiesvindel, eller kontakt oss.

Hvordan sletter jeg kontoen min?

Kort svar: Gå til Innstillinger og velg «Slett konto». Kontoen, annonsene dine og meldingene dine slettes da permanent.

Slettingen kan ikke angres. Les mer om hvilke opplysninger vi lagrer og hvor lenge i personvernerklæringen. Har du spørsmål, kontakt oss.

Til innholdet

Informasjonen er generell og ikke juridisk eller skattefaglig rådgivning. Regler kan endres – sjekk alltid kildene.

Fant du ikke svaret?

Send oss et spørsmål, så svarer vi så snart vi kan.

Kontakt oss
Spørsmål og svar om leie og utleie av bolig | Leieno