Korttidsleie vs. langtidsleie

Kort svar: Langtidsleie gir stabil inntekt, lite administrasjon og en leietaker som tar vare på boligen over tid. Korttidsleie kan gi høyere inntekt per natt, men krever mer arbeid, har mer svingende belegg og har egne regler for skatt og for sameier og borettslag. For de fleste privatpersoner som leier ut en hel bolig, er langtidsleie det enkleste og tryggeste valget. Korttidsleie passer best når boligen bare er ledig i korte perioder.

Mange som skal leie ut, lurer på om de skal satse på korttidsleie gjennom en utleieplattform eller på en vanlig leiekontrakt med én leietaker over lengre tid. Svaret avhenger av hvor boligen ligger, hvor mye tid du har, hva slags bolig det er, og hvilke regler som gjelder i bygget. Denne guiden gir deg en oversikt over forskjellene, slik at du kan ta et informert valg.

Hva er forskjellen på korttidsleie og langtidsleie?

Det finnes ingen eksakt grense i loven, men i dagligtale skilles det slik:

• Korttidsleie er utleie i dager eller uker, ofte til turister, forretningsreisende eller folk som er i byen midlertidig. I skattereglene brukes 30 dager som grense for hva som regnes som korttidsutleie av egen bolig.
• Langtidsleie er utleie med en vanlig husleiekontrakt, typisk i ett år eller mer, der leietakeren har boligen som hjem.

Mellom disse finnes også mellomlang leie, for eksempel i noen måneder til en student på utveksling eller en arbeidstaker på et prosjekt.

Sammenligning: korttid og langtid

Når lønner korttidsleie seg?

Korttidsleie kan lønne seg når boligen ligger der etterspørselen fra besøkende er stor, for eksempel sentralt i Oslo, og når du selv kan følge opp gjestene. Det passer også godt hvis du bare har boligen ledig i perioder, for eksempel når du er på ferie eller jobber et annet sted noen uker.

Samtidig er det lett å overvurdere inntekten. Regn med:

• Ledige netter. Belegget varierer med sesong, arrangementer og konkurranse.
• Kostnader per opphold. Rengjøring, sengetøy, forbruksvarer og eventuelt gebyr til plattformen.
• Din egen tid. Kommunikasjon, innsjekk og håndtering av klager tar tid, eller du må betale noen for å gjøre det.
• Strøm og internett. Ved korttidsleie er dette nesten alltid inkludert i prisen.

Når er langtidsleie best?

Langtidsleie er som regel best når du vil ha forutsigbar inntekt og lite administrasjon. Med en god leietaker og en ordentlig kontrakt kan et leieforhold gå i flere år uten mye arbeid. Du kan regulere leien med konsumprisindeksen én gang i året (husleieloven § 4-2), og du har depositum som sikkerhet.

Langtidsleie har også noen bindinger du bør kjenne til:

• Tidsbestemt leie må som hovedregel vare i minst tre år (husleieloven § 9-3). Det finnes unntak, så les loven eller søk råd hvis du vurderer kortere tid.
• Tidsubestemt leie kan sies opp med tre måneders frist hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6). Utleiers oppsigelse må være skriftlig og begrunnet, og leietaker kan protestere.
• Depositum kan være maks seks måneders leie og skal stå på en egen depositumskonto i leietakers navn (§ 3-5).

Les mer i Slik leier du ut boligen din og Husleiekontrakt: mal og hva den må inneholde.

Hvilke regler gjelder i sameier og borettslag?

Bor du i et eierseksjonssameie, setter eierseksjonsloven som hovedregel en grense for korttidsutleie av boligseksjoner på 90 døgn i året. Sameiet kan i vedtektene ha andre regler innenfor det loven tillater. Sjekk vedtektene og eierseksjonsloven § 24 på Lovdata før du begynner.

I borettslag er framleie (utleie) av hele boligen regulert i borettslagsloven og krever som hovedregel godkjenning fra styret. Mange borettslag har egne regler for korttidsutleie. Sjekk med styret før du legger ut en annonse.

Hvordan beskattes korttidsleie og langtidsleie?

Skattereglene avhenger av hva du leier ut og hvor lenge. Kort fortalt:

• Utleie av del av egen bolig. Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, målt etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Leier du ut mer, blir inntekten skattepliktig.
• Korttidsutleie av egen bolig (perioder under 30 dager). Etter reglene vi kjenner per nå er inntekt inntil 15 000 kroner i året skattefri, mens 85 prosent av beløpet over denne grensen er skattepliktig. Grensene kan endres, så sjekk alltid oppdaterte regler hos Skatteetaten.
• Sekundærbolig. Utleie av en bolig du ikke bor i selv, er skattepliktig. Overskuddet skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent.

Se guiden Skatt ved utleie av egen bolig for en grundigere gjennomgang.

Gjelder husleieloven ved korttidsleie?

Husleieloven gjelder avtaler om bruk av husrom mot vederlag. Loven gjelder ikke når husrom leies ut til ferie- eller fritidsformål, for eksempel en hytte eller leilighet til turister (husleieloven § 1-1). Leier noen en bolig i noen måneder fordi de faktisk skal bo der, for eksempel i forbindelse med jobb eller studier, vil loven normalt gjelde. Grensen kan være vanskelig å trekke i enkeltsaker. Er du usikker, kan du lese loven eller kontakte Husleietvistutvalget for veiledning.

Kombinasjon: mellomlang leie

Et alternativ mange glemmer, er utleie i noen måneder til personer som trenger en møblert bolig midlertidig, for eksempel utvekslingsstudenter, arbeidstakere på prosjekt eller familier som pusser opp sin egen bolig. Du får færre bytter enn ved korttidsleie, men mer fleksibilitet enn ved et vanlig leieforhold. Husk at husleieloven da normalt gjelder, også reglene om tidsbestemte avtaler.

Hva bør du velge?

Still deg selv disse spørsmålene:

1. Har du tid til å følge opp gjester jevnlig?
2. Tillater sameiet eller borettslaget korttidsutleie?
3. Er boligen ledig hele tiden, eller bare i perioder?
4. Hvor viktig er forutsigbar inntekt for deg?
5. Hvordan påvirker valget skatten din?

Svarer du nei på de to første, er langtidsleie det naturlige valget. Vil du se hva lignende boliger leies ut for i området ditt, kan du bruke leieprisindeksen. Når du er klar, kan du legge ut annonsen gratis.

Dette er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Regler og satser kan endres. Sjekk alltid oppdatert informasjon hos Skatteetaten og på Lovdata.

Kilder

• Husleieloven (Lovdata)
• Husleieloven kapittel 9 om leietid og oppsigelse (Lovdata)
• Eierseksjonsloven (Lovdata)
• Skatteetaten – utleie av bolig
• Husleietvistutvalget