In this guide
Kort svar: En utleiebolig kan gi jevn leieinntekt og verdistigning over tid, men den er ikke passiv inntekt uten risiko. Lønnsomheten avhenger av kjøpspris, rente, leienivå, ledighet, vedlikehold og skatt. Regn alltid på den løpende kontantstrømmen, med en buffer for renteøkning og ledige måneder, før du kjøper. Leieinntekter fra en sekundærbolig er skattepliktige, og overskuddet beskattes med 22 prosent som alminnelig inntekt.
Det kan være fristende å finne seg et slitent sekundærbygg, kjøpe det, pusse det opp og leie ut. Da får man en passiv inntekt, i hvert fall i teorien. I praksis er en utleiebolig en liten bedrift: Du har inntekter og utgifter, du har kunder som skal følges opp, og du har en eiendel som skal vedlikeholdes. Denne guiden går gjennom hva du bør vurdere før du investerer, og hvordan du regner på om det lønner seg.
Hvordan tjener man penger på en utleiebolig?
Avkastningen kommer fra to kilder:
- Løpende leieinntekt minus kostnader som renter, fellesutgifter, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold.
- Verdiendring på boligen over tid, som du først realiserer når du selger.
Mange investeringer går i null eller i minus på den løpende kontantstrømmen de første årene, særlig med høy belåning og høy rente. Da er investoren avhengig av verdistigning for å få avkastning. Det er en mer usikker strategi, fordi boligpriser også kan stå stille eller falle i perioder.
Hvilke kostnader må du regne med?
| Kostnad | Kommentar |
|---|---|
| Kjøpspris og dokumentavgift | Dokumentavgift er 2,5 % av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig. Andeler i borettslag har ikke dokumentavgift |
| Oppussing før utleie | Ofte større enn planlagt. Sett av en buffer |
| Renter og avdrag | Den største løpende kostnaden for de fleste. Avdrag er sparing, men påvirker likviditeten |
| Felleskostnader | I sameie og borettslag. Sjekk også fellesgjeld i borettslag |
| Kommunale avgifter og eiendomsskatt | Vann, avløp, renovasjon og eventuell eiendomsskatt |
| Forsikring | Bygnings- eller huseierforsikring. Fortell forsikringsselskapet at boligen leies ut |
| Vedlikehold | Hvitevarer, maling, bad og kjøkken må fornyes over tid |
| Ledighet | Perioder uten leietaker mellom leieforhold |
| Skatt | 22 % av overskuddet for sekundærbolig. Formuesskatt kan også påvirkes |
Hvordan regner du på lønnsomheten?
Et enkelt rammeverk er å regne ut netto leieinntekt per år og sammenligne med det du har investert.
- Brutto leieinntekt per år = månedsleie × antall måneder du forventer at boligen er utleid (regn gjerne med 11 i stedet for 12).
- Driftskostnader per år = felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og et beløp til vedlikehold.
- Netto driftsinntekt = brutto leieinntekt minus driftskostnader.
- Rentekostnad = lånebeløp × rente.
- Resultat før skatt = netto driftsinntekt minus rentekostnad.
- Skatt = 22 % av resultatet, hvis det er positivt.
Gjør regnestykket med dagens rente, og deretter med en rente som er flere prosentpoeng høyere. Tåler du det høyere scenarioet uten at det går ut over privatøkonomien, har du en buffer.
Hvor finner du realistisk leie?
Ikke bruk den høyeste leien du har sett i en annonse. Sammenlign med lignende boliger i samme område og med samme standard. På leieprisindeksen finner du snitt- og medianleie per bydel og boligtype i Oslo, beregnet fra annonser på Leieno. Les også guiden om leiepriser i Oslo.
Hva bør du se etter når du kjøper?
Beliggenhet
Etterspørselen etter leieboliger er størst nær kollektivtrafikk, studiesteder, sykehus og store arbeidsplasser. I Oslo er sentrale bydeler som Grünerløkka og St. Hanshaugen populære blant studenter og unge voksne, mens bydeler lenger ut ofte har lavere kjøpspris og større leiligheter som passer for familier.
Boligtype og planløsning
Små leiligheter er lette å leie ut, men har ofte høy pris per kvadratmeter. Leiligheter med en planløsning der flere soverom kan leies ut hver for seg, gir ofte høyere samlet leie, men også mer administrasjon og raskere utskifting av leietakere.
Teknisk tilstand
Les tilstandsrapporten nøye. Bad, elektrisk anlegg, drenering og tak kan gi store kostnader. Et «slitent sekundærbygg» kan være en god investering, men bare hvis oppussingen er realistisk priset.
Regler i sameiet eller borettslaget
I borettslag krever utleie av hele boligen som hovedregel godkjenning fra styret, og det er begrensninger på hvor lenge man kan leie ut. Sameier kan ha vedtekter som påvirker utleie, og eierseksjonsloven har regler om korttidsutleie. Les mer i Korttidsleie vs. langtidsleie.
Hvordan finansierer du en utleiebolig?
Bankene stiller krav til egenkapital og betjeningsevne. For sekundærbolig er kravene som regel strengere enn for boligen du selv bor i, og i Oslo har det i lang tid vært egne, strengere grenser for belåning av sekundærbolig. Reglene står i utlånsforskriften og blir endret fra tid til annen, så sjekk gjeldende krav med banken din. Banken vil også stressteste økonomien din med en høyere rente.
Hvordan beskattes leieinntekten?
- Sekundærbolig: Leieinntekter er skattepliktige. Du får fradrag for kostnader som vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og felleskostnader. Påkostninger, det vil si oppgraderinger som øker standarden, gir ikke direkte fradrag, men øker inngangsverdien ved salg. Overskuddet skattlegges med 22 prosent.
- Del av egen bolig: Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, målt etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri.
- Gevinst ved salg: Gevinst ved salg av en bolig du ikke har bodd i selv, er normalt skattepliktig.
- Formuesskatt: Sekundærboliger verdsettes høyere enn primærbolig i formuesskatten.
Les mer i guiden om skatt ved utleie og hos Skatteetaten.
Hvordan blir du en god utleier?
Lønnsomheten avhenger i stor grad av gode leieforhold. En fornøyd leietaker som blir i flere år, gir mindre ledighet og lavere kostnader enn hyppige bytter.
- Bruk skriftlig kontrakt og depositumskonto. Se husleiekontrakt.
- Svar raskt når noe må repareres. Utleier har vedlikeholdsplikt etter husleieloven, med mindre annet er avtalt.
- Juster leien med konsumprisindeksen én gang i året, med én måneds skriftlig varsel (husleieloven § 4-2), i stedet for store hopp.
- Lag en innflyttingsprotokoll med bilder, slik at det er enkelt å avklare tilstanden ved utflytting.
Risikoene du bør kjenne
- Renterisiko: En renteøkning kan snu et overskudd til underskudd.
- Ledighet: Noen måneder uten leietaker kan spise opp et års overskudd.
- Skader og mislighold: Depositum dekker ikke alltid alt. Husleietvistutvalget kan behandle tvister mellom utleier og leietaker.
- Regelendringer: Skatteregler, utlånsregler og regler for korttidsutleie kan endres.
- Likviditet: En bolig kan ikke selges på en dag. Du bør ha en buffer på konto.
Kom i gang
Har du kjøpt eller pusset opp, er neste steg å finne en god leietaker. På Leieno kan du legge ut annonsen gratis, uten provisjon, og få henvendelser direkte. Les også Slik leier du ut boligen din.
Dette er generell informasjon og ikke økonomisk rådgivning, skatterådgivning eller juridisk rådgivning. Regler og satser kan endres. Snakk med banken din og sjekk oppdatert informasjon hos Skatteetaten før du investerer.
Kilder
Published 1 September 2026
